1. כניות להבין תו מונחי יסוד בתכנון לקרוא ו
תוכניות מעצבות את המרחב שמסביבנו ומשפיעות במידה רבה על איכות חיינו.
הן קובעות בין השאר איפה מותר לבנות והיכן אסור, מה גובה המבנים שיוקמו,
היכן ייבנו מוסדות ציבור, מה רוחב הכבישים שייסללו ואילו שטחים יישארו ירוקים
ופתוחים.
כל תוכנית עשויה להועיל לגורם מסוים אך לפגוע באחרים. לדוגמה, תוכנית
שמאפשרת לסלול כביש ראשי ליד שכונת מגורים תועיל לנהגים רבים, שיוכלו
לעקוף את הפקקים בכניסה לעיר, אך תפגע קשה בחייהם היומיומיים של תושבי
השכונה. לכן החוק קובע כי כל אדם רשאי להתנגד לתוכנית חדשה שעלולה
להשפיע עליו. ואולם, התוכניות כוללות מונחים מקצועיים, שמשמעותם אינה
ברורה לרובנו, והדבר מקשה על הבנת תוכניות, ובמקרה הצורך על הגשת
התנגדות להן.
דף מידע זה נועד להבהיר את המונחים הללו. בשל מגבלות מקום נתייחס רק
למונחים החשובים והשכיחים ביותר.
הפקדה: הליך שמאפשר לציבור להתנגד לתוכניות חדשות תוכנית: מסמך שקובע מה מותר ומה אסור לעשות בקרקע,
ולהציע לשנות אותן. לפי החוק יש לפרסם הודעות על הפקדתן ובאילו תנאים. תוכנית כוללת הוראות כתובות )תקנון(, וברוב
של תוכניות. כל אדם, שתוכנית מפורטת, תוכנית מתאר המקרים גם מפה )תשריט(.
מקומית או תוכנית מתאר מחוזית עשויה להשפיע עליו, רשאי קו כחול: קו בצבע כחול שמופיע בתשריט התוכנית ומסמן
להגיש לה התנגדות בכתב בתוך 06 יום ממועד הפרסום. את גבולותיה.
היתר בנייה: רישיון שבלעדיו אסור לבנות. את היתרי הבנייה תוכנית מתאר ארצית )תמ"א(: תוכנית שעוסקת בנושאים
נותנת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, לפי תוכנית בעלי חשיבות כלל-ארצית כמו תשתיות חשמל ומים, דרכים
שכוללת הוראות מפורטות ואשר אושרה כחוק.
ראשיות, שמורות טבע ומיקום היישובים.
מוסד תכנון: גוף העוסק בנושאי תכנון ובנייה שבסמכותו לדון
תוכנית מתאר מחוזית )תמ"מ(: תוכנית שחלה בשטחו של אחד
בתוכניות, לאשר אותן ו/או לתת היתרי בנייה.
מששת המחוזות )צפון, חיפה, מרכז, תל אביב, ירושלים,
ועדה מקומית לתכנון ולבנייה: מוסד תכנון שפועל במסגרת דרום( ואשר קובעת הוראות כלליות לגבי ייעודי )ע"ע(
הרשות המקומית ושבו יושבים בדרך כלל חברי המועצה הקרקע )חקלאות, מגורים, תעשייה וכדומה(.
המקומית. בסמכותה לתת היתרי בנייה, ובמקרים מסוימים
תוכנית מתאר מקומית: תוכנית שחלה בתחום הרשות
גם לאשר תוכניות מפורטות ותוכניות מתאר מקומיות.
המקומית או בחלק ממנו ואשר קובעת את ייעודי הקרקע
ועדה מחוזית לתכנון ולבנייה: מוסד תכנון שאחראי על מחוז הכלליים )מגורים, תעסוקה, שטחי ציבור וכדומה( ואת אופי
שלם, ושבו חברים נציגי ממשלה, נציגי רשויות מקומיות הבנייה )גובה המבנים, מספר יחידות הדיור ועוד(.
ונציגים של גופים ציבוריים. בסמכותה לאשר את רוב תוכניות
תוכנית מפורטת: תוכנית שכוללת הוראות מפורטות ברמה
המתאר המקומיות והתוכניות המפורטות.
ובהיקף שמאפשרים מתן היתרי בנייה. ניתן להכין תוכנית
מועצה ארצית לתכנון ולבנייה: מוסד התכנון הארצי, שבו חברים מתאר מקומית שכוללת הוראות מפורטות, ובמקרה
נציגי הממשלה, נציגי הרשויות המקומיות ואנשי ציבור. זה אין צורך בתוכנית מפורטת נפרדת. תוכנית מתאר
בסמכותה לאשר תוכניות מתאר מחוזיות ולהמליץ לממשלה מקומית ותוכנית מפורטת מכונות גם "תוכנית בניין עיר"
לאשר תוכניות מתאר ארציות. )תב"ע(.
2. שטח שירות: שטח בנוי שלא נועד עבור המטרה העיקרית ייעוד: המטרה העיקרית )למשל, מגורים, תעשייה, חקלאות(
של המבנה. לדוגמה, במגרשים שייעודם מגורים, שטחי שלשמה מותר להשתמש בקרקע.
המקלטים, החנייה וחדרי המדרגות המשותפים לכמה דירות
שימוש: מכלול הדברים השונים שמותר לעשות בקרקע.
הם שטחי שירות.
לדוגמה, תוכנית יכולה לקבוע כי באיזור שייעודו מגורים מותר
אחוזי בנייה: השטח העיקרי שמותר לבנות במגרש מסוים, להקים, בנוסף למבני מגורים, גם בתי אבות וגני ילדים.
כשהוא מבוטא באחוז משטח המגרש. לדוגמה, במגרש דרך: כביש )כולל מדרכות(, שביל או כל דרך אחרת, בין שהיא
שייעודו מגורים, ששטחו 005 מ"ר ושבו מותרים 051 אחוזי קיימת ובין שהיא מסומנת בתוכנית.
בנייה אפשר לבנות 057 מ"ר של שטחים עיקריים.
רוחב זכות הדרך: רוחב הדרך כפי שהוא מוגדר בתוכנית.
זכויות בנייה: מכלול אפשרויות הבנייה שהתוכנית מתירה:
רוזטה: עיגול שמופיע בתשריט ואשר מתאר את תוואי הדרך.
השטח שמותר לבנות )במ"ר או באחוזי בנייה(, מספר
ברוזטה מופיעים מספר הדרך, רוחבה וקווי הבניין )ע"ע(
הקומות בבניין, מספר יחידות הדיור שמותר להקים בו
משני צדיה.
וכדומה.
קו בניין: המרווח שבין המבנה לבין גבולות המגרש, כפי שהוא
שטח מגרש מינימלי/מזערי: שטח המגרש הקטן ביותר שבו נקבע בתוכנית. קו הבניין הקדמי הוא המרווח שבין המבנה
התוכנית מתירה לבנות. כאשר תוכנית קובעת כי שטח לבין הדרך הסמוכה. ביחס אליו מוגדרים קווי הבניין האחורי
המגרש המינימלי הוא 005 מ"ר, המשמעות המעשית היא והצדדיים.
שלא ניתן לבנות במגרש קטן יותר, אלא בהליך של הקלה.
הקלה: חריגה או סטייה מהוראות התוכנית שנמצאת בתוקף.
צפיפות: מספר יחידות הדיור שניתן לבנות בשטח נתון. נהוג במסגרת בקשות להיתרי בנייה, החוק מאפשר לוועדה
לבטא את הצפיפות במספר יחידות דיור לדונם. במגרש המקומית לתכנון ולבנייה לאשר הקלות מסוימות – למשל,
ששטחו 005 מ"ר, ושמותר לבנות בו חמש דירות, הצפיפות להתיר בניית יותר קומות מכפי שנקבע בתוכנית. בכל
היא עשר יחידות דיור לדונם. מקרה של בקשה להיתר בנייה הכוללת הקלה, מחובתה
של הוועדה המקומית להודיע על כך לשכנים ולאפשר
תכסית: אותו חלק של המגרש שעליו עומד )או שאותו
להם להתנגד. החוק והתקנות מגדירים מהו היקף הסטייה
מכסה( המבנה. תכסית של 04 אחוזים פירושה שהמבנה
מהוראות התוכנית שאותו ניתן לאשר בהקלה.
מכסה 04 אחוזים משטח המגרש.
הפקעה לצרכי ציבור: הליך שבמסגרתו עוברת קרקע פרטית
קומת עמודים: קומת הכניסה לבניין שאין בה יחידות דיור.
לבעלותה של רשות ציבורית. החוק מאפשר לרשות מקומית
בניין גבוה: בניין בן ארבע עד תשע קומות מעל קומת לבצע הפקעה לצורכי ציבור )כבישים, גנים ציבוריים ועוד(.
עמודים. הרשות המקומית חייבת לשלם לבעלי הקרקע רק במקרה
בניין רב-קומות: בניין בן עשר קומות ויותר מעל קומת שהשטח המופקע עולה על 04 אחוזים מגודל החלקה.
עמודים. המונח "שטח מגרש ברוטו" מתייחס לשטח המגרש לפני
ההפקעה. המונח "שטח מגרש נטו" מתייחס לשטחו אחרי
היטל השבחה: תשלום שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה
שהוקטן כתוצאה מהפקעה.
גובה עבור עליית ערך הקרקע כתוצאה מאישורה של תוכנית
חדשה שהגדילה את זכויות הבנייה. היטל ההשבחה הוא שטח עיקרי: כלל שטחי הבנייה שנועדו עבור המטרה העיקרית
בגובה של מחצית מההפרש שבין ערך המגרש לפני אישור שלשמה הוקם המבנה. לדוגמה, במגרש שייעודו מגורים,
התוכנית לבין ערכו אחרי אישורה. השטח העיקרי הוא השטח הבנוי שמשמש בפועל למגורים.
המרכז הערבי לתכנון אלטרנטיבי עמותת במקום - מתכננים למען זכויות תכנון
ת.ד. 175 עילבון רח' עזה 63 ירושלים 28329
acap@ac-ap.org www.ac-ap.org www.bimkom.org bimkom@bimkom.org
פרסום זה הופק במימון האיחוד האירופי,
אך אינו משקף בהכרח את עמדותיו.
